根据國(guó)家统计局的数据，截至2022年末，我國(guó)的城镇人口占全國(guó)人口比重為(wèi)65.22%[1]，在过去十年提高了12.65个百分(fēn)点，城镇化的飞速发展意味着乡村文(wén)化与田园风光从很(hěn)多(duō)人目之所及的生活，变成了记忆与遠(yuǎn)方，更多(duō)的都市人习惯通过乡村旅游的方式體(tǐ)验“暧暧遠(yuǎn)人村，依依墟里烟"的田园浪漫。

除城镇化的大背景外，乡村文(wén)旅市场不断发展也依托國(guó)家战略及宏观政策的东风，党的十九大报告中正式提出乡村振兴战略，党的二十大报告亦指出全面推进乡村振兴系构建新(xīn)发展格局、推动高质量发展的重要一环。而乡村文(wén)旅作為(wèi)乡村振兴的主要抓手之一，成為(wèi)地方政府的重点推动项目，地方政府亦加大了对社会资本的招商(shāng)引资力度。

但相较于一般文(wén)旅项目，乡村文(wén)旅更多(duō)涉及集體(tǐ)土地的开发利用(yòng)，而集體(tǐ)土地的权属、流转规则、规划审批等，均与國(guó)有(yǒu)土地开发利用(yòng)存在差异，因此，在涉及集體(tǐ)土地开发利用(yòng)的乡村文(wén)旅项目中，社会资本选择与何种主體(tǐ)进行合作亦存在特殊性，本文(wén)主要就合作主體(tǐ)选择所涉法律要点予以分(fēn)享。

社会资本选择有(yǒu)权主體(tǐ)作為(wèi)合作方是保障投资项目顺利推进的基石，针对政企合作土地开发项目，社会资本通常对合作方是否具备充分(fēn)的行政职权以及土地权属予以关注。就國(guó)有(yǒu)土地而言，《土地管理(lǐ)法》规定其所有(yǒu)权由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，土地权属及行政职权问题可(kě)以归為(wèi)一體(tǐ)予以看待，即合作方应对拟合作的项目地块具备土地出让或划拨权限，以及其他(tā)合作所需行政职权。但就集體(tǐ)土地而言，土地权属与行政职权呈现分(fēn)离态势，集體(tǐ)土地的权属属于农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)，但开发利用(yòng)所涉的规划审批等行政权限仍归属地方政府部门，因此，社会资本在参与以集體(tǐ)土地為(wèi)主要标的的乡村文(wén)旅项目时，需要分(fēn)别从权属以及行政职权两个角度对合作主體(tǐ)予以关注。

1. 集體(tǐ)土地所有(yǒu)权所涉主體(tǐ)

(1) 集體(tǐ)土地所有(yǒu)权主體(tǐ)及行权主體(tǐ)

在我國(guó)实行土地的社会主义公有(yǒu)制原则下，土地权利被二分(fēn)為(wèi)所有(yǒu)权和使用(yòng)权，根据《土地管理(lǐ)法》等规定，集體(tǐ)土地的所有(yǒu)权主體(tǐ)归属于农民(mín)集體(tǐ)，但农民(mín)集體(tǐ)是一个抽象概念，因此，法律规定层面对代表农民(mín)集體(tǐ)行使所有(yǒu)权的主體(tǐ)作出规定。

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根据上述法律规定，对于乡镇农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)的土地，其经营管理(lǐ)主體(tǐ)相对清晰，即乡镇农村集體(tǐ)经济组织。但对于村农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)的土地等，则村集體(tǐ)经济组织或村民(mín)委员会（涉及两个以上农村集體(tǐ)经济组织则行权主體(tǐ)為(wèi)村民(mín)小(xiǎo)组）均有(yǒu)权予以经营和管理(lǐ)，其情形看似清晰明了，但可(kě)能(néng)会出现的冲突在于，部分(fēn)农村集體(tǐ)同时设有(yǒu)集體(tǐ)经济组织和村民(mín)委员会，此时何者是最终的代行集體(tǐ)所有(yǒu)权的主體(tǐ)值得关注。

(2) 集體(tǐ)经济组织和村民(mín)委员会（村民(mín)小(xiǎo)组）的冲突与选择

对于集體(tǐ)经济组织和村委会的行权问题，早在1991年9月福建省人大农委向全國(guó)人大提出《关于村民(mín)委员会和村经济合作社的权利和关系划分(fēn)的请示》中，全國(guó)人民(mín)代表大会常務(wù)委员会法制工作委员会回复：“民(mín)法通则第七十四条第二款[4]和土地管理(lǐ)法第八条第一款[5]规定，‘集體(tǐ)所有(yǒu)的土地依照法律属于村农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)，由村农业生产合作社等农业集體(tǐ)经济组织或者村民(mín)委员会经营、管理(lǐ)’。村民(mín)委员会组织法第四条第三款规定，‘村民(mín)委员会依照法律规定，管理(lǐ)本村属于村农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)的土地和其他(tā)财产。’同意省农委的意见，即依照上述规定，集體(tǐ)所有(yǒu)的土地依照法律规定属于村农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)的，应当由村农业生产合作社等农业集體(tǐ)经济组织经营、管理(lǐ)，没有(yǒu)村农业集體(tǐ)经济组织的，由村民(mín)委员会经营、管理(lǐ)。"根据该等回复，村民(mín)委员会只有(yǒu)在农村集體(tǐ)经济组织未设立的情况下，才代行集體(tǐ)经济组织的职能(néng)，处于补充地位。

无独有(yǒu)偶，《民(mín)法典》第一百零一条的规定也佐证了这一处理(lǐ)思路，“居民(mín)委员会、村民(mín)委员会具有(yǒu)基层群众性自治组织法人资格，可(kě)以从事為(wèi)履行职能(néng)所需要的民(mín)事活动。未设立村集體(tǐ)经济组织的，村民(mín)委员会可(kě)以依法代行村集體(tǐ)经济组织的职能(néng)。"《农村集體(tǐ)经济组织法》（征求意见稿，2022年12月30日发布）中亦明确，“本法所称农村集體(tǐ)经济组织，是指以土地集體(tǐ)所有(yǒu)為(wèi)基础，依法代表成员集體(tǐ)行使所有(yǒu)权，实行家庭承包经营為(wèi)基础、统分(fēn)结合双层经营體(tǐ)制的地區(qū)性经济组织"“农村集體(tǐ)经济组织机构不健全的，村民(mín)委员会或者村民(mín)小(xiǎo)组可(kě)以依法代行集體(tǐ)经济组织的职能(néng)。"并规定“村民(mín)委员会、村民(mín)小(xiǎo)组依法代行集體(tǐ)经济组织职能(néng)的，讨论决定有(yǒu)关集體(tǐ)财产和成员权益的事项参照适用(yòng)本法的相关规定。"

根据上述规定，我们理(lǐ)解，集體(tǐ)经济组织更倾向于被认定為(wèi)依法代表集體(tǐ)经济组织成员集體(tǐ)行使所有(yǒu)权的法定主體(tǐ)，村民(mín)委员会（村民(mín)小(xiǎo)组）处于补充地位。因此，对于集體(tǐ)经济组织和村民(mín)委员会共存的村集體(tǐ)而言，社会资本可(kě)以优先考虑集體(tǐ)经济组织作為(wèi)合作对象；如不存在集體(tǐ)经济组织，社会资本选择村民(mín)委员会（村民(mín)小(xiǎo)组）作為(wèi)合作主體(tǐ)亦具备法律依据。但无论选择何者主體(tǐ)，仍应对其主體(tǐ)身份、拟开发地块的权属角度对合作主體(tǐ)作出进一步的法律调查。

(3) 主體(tǐ)资格认定

《民(mín)法典》第九十六条：“本节规定的机关法人、农村集體(tǐ)经济组织法人、城镇农村的合作经济组织法人、基层群众性自治组织法人，為(wèi)特别法人。"第一百零一条：“居民(mín)委员会、村民(mín)委员会具有(yǒu)基层群众性自治组织法人资格，可(kě)以从事為(wèi)履行职能(néng)所需要的民(mín)事活动。"根据上述规定，无论是农村集體(tǐ)经济组织还是村民(mín)委员会均属于特别法人，具有(yǒu)法人主體(tǐ)身份资格，具备参与协议签署的民(mín)事权利能(néng)力及民(mín)事行為(wèi)能(néng)力。就一般法人而言，依据《民(mín)法典》等规定，法人应当依法成立，清算结束并完成法人注销登记时，法人终止；依法不需要办理(lǐ)法人登记的，清算结束时，法人终止。

具體(tǐ)到项目中，具體(tǐ)签约主體(tǐ)是否具备法人资格仍需结合形式要件予以确定。

农村集體(tǐ)经济组织

就法人资格的获取而言，《民(mín)法典》第九十九条：“农村集體(tǐ)经济组织依法取得法人资格。法律、行政法规对农村集體(tǐ)经济组织有(yǒu)规定的，依照其规定。"该规定将主體(tǐ)资格获取交由法律及行政法规予以确定。

现行的法律规定及行政法规中并未就农村集體(tǐ)经济组织的设立、组织结构等作出明确规定，根据《关于开展农村集體(tǐ)经济组织登记赋码工作的通知》（农经发〔2018〕4号）《关于启用(yòng)农村集體(tǐ)经济组织登记证有(yǒu)关事项的通知》（2018年9月30日实施）等规定，农村集體(tǐ)经济组织应最晚于2020年底完成换证赋码工作，即取得《农村集體(tǐ)经济组织登记证》及统一社会信用(yòng)代码，并对名称、登记事项等作出规定。据此，可(kě)以看出，农村集體(tǐ)经济组织的依法登记是其获取法人资格的重点程序。最新(xīn)颁布的《农村集體(tǐ)经济组织法》（征求意见稿）中亦规定，“农村集體(tǐ)经济组织依照本法登记，取得特别法人资格，依法从事与其履行职责相适应的民(mín)事活动。"据此，我们理(lǐ)解，农村集體(tǐ)经济组织须经依法登记方可(kě)获取特别法人资格（《农村集體(tǐ)经济组织法》实施后，该规则将得到进一步的确认及强化），因此，社会资本在与农村集體(tǐ)经济组织开展合作时，应注重核查其是否进行依法登记。

此外，根据《关于启用(yòng)农村集體(tǐ)经济组织登记证有(yǒu)关事项的通知》（2018年9月30日实施）等规定，集體(tǐ)经济组织登记原则上由县级人民(mín)政府农业农村行政管理(lǐ)部门负责，申请成功的主體(tǐ)可(kě)以获取《农村集體(tǐ)经济组织登记证》，证载信息一般包括农村集體(tǐ)经济组织名称、类型、住所、法定代表人、资产情况、业務(wù)范围、成立日期、有(yǒu)效期限、发证日期等信息，资产情况包括集體(tǐ)土地总面积以及资产总额等。因此，社会资本亦可(kě)以通过要求集體(tǐ)经济组织提供该等证件，以对农村集體(tǐ)经济组织的资产状况等予以了解。

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村民(mín)委员会（村民(mín)小(xiǎo)组）

《民(mín)法典》第一百零一条：“居民(mín)委员会、村民(mín)委员会具有(yǒu)基层群众性自治组织法人资格，可(kě)以从事為(wèi)履行职能(néng)所需要的民(mín)事活动。未设立村集體(tǐ)经济组织的，村民(mín)委员会可(kě)以依法代行村集體(tǐ)经济组织的职能(néng)。"《村民(mín)委员会组织法》第三条第二款规定：“村民(mín)委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民(mín)族乡、镇的人民(mín)政府提出，经村民(mín)会议讨论同意，报县级人民(mín)政府批准。"据此，我们理(lǐ)解，村民(mín)委员会的法人资格获取，须经县级人民(mín)政府批准设立作為(wèi)前提条件。

就形式要件而言，此前村民(mín)委员会在法人主體(tǐ)资格登记问题上亦呈现并无法定证照用(yòng)以证明主體(tǐ)资格的尴尬局面，2017年民(mín)政部发布《关于赋予村（居）民(mín)委员会统一社会信用(yòng)代码有(yǒu)关事项的公告》（民(mín)政部公告第414号）提出為(wèi)全國(guó)所有(yǒu)村（居）民(mín)委员会赋予统一社会信用(yòng)代码，并由县级民(mín)政部门颁发基层群众性自治组织特别法人统一社会信用(yòng)代码证书，据此，我们理(lǐ)解，村委会系以统一社会信用(yòng)代码证书作為(wèi)主體(tǐ)身份的形式证明文(wén)件。另根据《关于规范基层群众性自治组织法人有(yǒu)关事项的通知》，对法定代表人、地址等事宜予以规范，值得关注的是，《基层群众性自治组织特别法人统一社会信用(yòng)代码证书》的有(yǒu)效日期与每届村民(mín)委员会、居民(mín)委员会任期保持一致，有(yǒu)效日期内亦可(kě)能(néng)由于换届选举[6]、地址变化等失效。因此，社会资本在与村委会开展合作时，亦应核查其《证书》的效力情况，从侧面对村委会的主體(tǐ)资格予以了解。

就村民(mín)小(xiǎo)组而言，根据《民(mín)法典》《村民(mín)委员会组织法》，村民(mín)委员会属于特别法人，村民(mín)委员会可(kě)以根据村民(mín)居住状况、集體(tǐ)土地所有(yǒu)权关系等分(fēn)设若干村民(mín)小(xiǎo)组，即村民(mín)小(xiǎo)组属于村民(mín)委员会的下一级组织。法律法规层面并未就村民(mín)小(xiǎo)组的法人资格作出明确规定，结合司法实践中的认定[7]，我们理(lǐ)解，村民(mín)小(xiǎo)组并不具备法人资格，仅是依据法律规定在集體(tǐ)土地分(fēn)别属于村内两个以上农村集體(tǐ)经济组织的农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)的特殊情形下，代行集體(tǐ)土地所有(yǒu)权。另根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》第六十八条：“居民(mín)委员会、村民(mín)委员会或者村民(mín)小(xiǎo)组与他(tā)人发生民(mín)事纠纷的，居民(mín)委员会、村民(mín)委员会或者有(yǒu)独立财产的村民(mín)小(xiǎo)组為(wèi)当事人。"如该等村民(mín)小(xiǎo)组存在独立财产，则可(kě)以在发生民(mín)事纠纷时，作為(wèi)当事人参与诉讼程序。

(4) 权属认定的问题

根据《民(mín)法典》等规定，不动产物(wù)权的设立、变更、转让、消灭等均依法登记后方可(kě)发生效力，未经登记的，则不发生效力，集體(tǐ)土地的权属亦以登记作為(wèi)生效要件。

2010年以来，“中央一号文(wén)件"多(duō)次对宅基地、集體(tǐ)建设用(yòng)地使用(yòng)权确权登记工作做出部署和要求，先后颁布了多(duō)项规定[8]对集體(tǐ)土地确权问题予以规范，明确将农民(mín)集體(tǐ)土地所有(yǒu)权确认到每个具有(yǒu)所有(yǒu)权的农民(mín)集體(tǐ)，由集體(tǐ)经济组织、村民(mín)小(xiǎo)组或村民(mín)委员会依法申请登记并持有(yǒu)土地权利证书[9]，而根据《关于加快完成集體(tǐ)土地所有(yǒu)权确权登记成果更新(xīn)汇交的通知》，各地的集體(tǐ)土地所有(yǒu)权的登记工作已经基本完成，我们理(lǐ)解，集體(tǐ)经济组织或村民(mín)委员会（村民(mín)小(xiǎo)组），对其代行的农民(mín)集體(tǐ)享有(yǒu)的集體(tǐ)土地所有(yǒu)权，应完成不动产权登记工作，社会资本亦可(kě)以要求合作主體(tǐ)提供该等不动产权登记文(wén)件以进一步确认合作主體(tǐ)对拟合作开发的集體(tǐ)土地的权利持有(yǒu)情况。

2. 集體(tǐ)土地使用(yòng)权所涉主體(tǐ)

除社会资本直接通过与所有(yǒu)权人合作对集體(tǐ)土地进行开发利用(yòng)外，亦存在与集體(tǐ)土地使用(yòng)权人合作的情形，而集體(tǐ)土地使用(yòng)权人的类别与集體(tǐ)土地的土地用(yòng)途存在关联。集體(tǐ)土地按照土地用(yòng)途可(kě)以划分(fēn)為(wèi)农用(yòng)地、建设用(yòng)地以及未利用(yòng)地，而乡村文(wén)旅项目的综合性使得其开发过程中可(kě)能(néng)均涉及三类土地的开发利用(yòng)，因此，本部分(fēn)将按照土地用(yòng)途就可(kě)能(néng)涉及的土地使用(yòng)权人进行分(fēn)析。

(1) 农用(yòng)地

為(wèi)突出乡村文(wén)旅项目的特性，实现对乡村文(wén)化的最大化利用(yòng)，乡村文(wén)旅项目通常会涉及对于农用(yòng)地直接开发利用(yòng)的子项目，例如农家乐、采摘园、观赏林等等，该等合作除涉及集體(tǐ)土地所有(yǒu)者外，其使用(yòng)权人亦应纳入合作范围予以考察。在农村土地“三权分(fēn)置"的大背景下，集體(tǐ)农用(yòng)地的使用(yòng)权可(kě)以分(fēn)為(wèi)承包权及经营权，本章主要就社会资本与承包权人及经营权人的合作要点予以讨论。

根据《土地管理(lǐ)法》《农村土地承包法》等规定，农用(yòng)地的使用(yòng)权主要由承包方式获取，包括家庭承包方式以及其他(tā)方式的承包[10]，另根据《农村土地承包法》第九条：“承包方承包土地后，享有(yǒu)土地承包经营权，可(kě)以自己经营，也可(kě)以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他(tā)人经营。"根据该等规定，土地承包权人可(kě)以对第三方流转其承包地的土地经营权。

就具體(tǐ)的流转方式而言，《农村土地承包法》《农村土地经营权流转管理(lǐ)办法》对家庭承包及其他(tā)方式承包的流转予以分(fēn)别规定：

• 家庭承包的，承包方可(kě)以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他(tā)方式向他(tā)人流转土地经营权，但并经过法定程序，受让方可(kě)以再行流转土地经营权；

• 其他(tā)方式承包的，经依法登记取得权属证书的，可(kě)以依法采取出租、入股、抵押或者其他(tā)方式流转土地经营权。

根据该等规定，社会资本获取经营权的方式存在多(duō)种可(kě)能(néng)性，包括自承包方获取经营权，或者自经营权流转的受让方处获取经营权。

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就程序而言，除与使用(yòng)权主體(tǐ)签署相关协议外，还需要关注是否履行法定程序：

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就合作主體(tǐ)的核查而言，鉴于土地承包经营权及土地经营权均采用(yòng)登记制度，因此，社会资本可(kě)以核查该等登记确认拟合作主體(tǐ)的主體(tǐ)资格，但需关注的是，对于家庭承包而言，土地经营权流转期限為(wèi)五年以上可(kě)以申请登记，未经登记不得对抗善意第三人，即五年以下的流转可(kě)能(néng)并不存在登记记录，社会资本需对此与承包人予以单独的核实确认。

(2) 建设用(yòng)地

集體(tǐ)建设用(yòng)地可(kě)以大致分(fēn)為(wèi)宅基地、经营性建设用(yòng)地、其他(tā)非经营性集體(tǐ)建设用(yòng)地（公益性公共设施等）三类。

就宅基地而言，农村宅基地“三权分(fēn)置"改革在逐步推进中，國(guó)家层面亦出台《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用(yòng)工作的通知》等政策要求探索盘活利用(yòng)农村闲置宅基地和闲置住宅的有(yǒu)效途径和政策措施，目前各地仍处于试点阶段，湖(hú)南凤凰县、湖(hú)北云梦县、江西九江、福建建瓯等地均因地制宜开展宅基地改革，探索开发乡村文(wén)旅项目。目前常见的宅地基盘活方式包括农村集體(tǐ)经济组织内部流转以及对外出租、抵押、入股等。[16]社会资本参与该等项目时，除宅基地所有(yǒu)权主體(tǐ)外，亦涉及与使用(yòng)权主體(tǐ)农户的合作，常见模式包括直接与农户签署流转合同等对农房（宅基地）使用(yòng)权进行开发利用(yòng)，或通过农村产权交易中心等公开竞价交易平台等开展合作[17]。

就集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地而言，根据《土地管理(lǐ)法》规定，依法登记的集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地，土地所有(yǒu)权人可(kě)以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用(yòng)，且通过该等方式取得的集體(tǐ)经营性建设用(yòng)地使用(yòng)权可(kě)以予以转让，因此，社会资本的合作主體(tǐ)除土地所有(yǒu)权人外，亦可(kě)以考虑与集體(tǐ)土地使用(yòng)权人合作获取集體(tǐ)土地使用(yòng)权（该等情形下，须书面通知土地所有(yǒu)权人）[18]。

就其他(tā)非经营性建设用(yòng)地而言，根据《土地管理(lǐ)法》第五十九条，该等土地主要用(yòng)于乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等乡（镇）村建设，并应履行相应的批准政策，但并未就流转事宜作出规定。据此，如果乡村文(wén)旅项目涉及开发利用(yòng)该等非经营性集體(tǐ)建设用(yòng)地的，应主要与农村集體(tǐ)经济组织、村委会或村民(mín)小(xiǎo)组等集體(tǐ)土地所有(yǒu)权代行主體(tǐ)开展合作。

(3) 未利用(yòng)地

集體(tǐ)未利用(yòng)地是指农用(yòng)地和集體(tǐ)建设用(yòng)地以外的土地，《“十三五"旅游业发展规划》（國(guó)发〔2016〕70号）《关于促进乡村旅游可(kě)持续发展的指导意见》（文(wén)旅资源发〔2018〕98号）等政策均鼓励利用(yòng)未利用(yòng)地开展乡村旅游，《土地管理(lǐ)法》亦规定國(guó)家鼓励单位和个人依法依规开发未利用(yòng)的土地，并规定适宜开发為(wèi)农用(yòng)地的，应当优先开发成农用(yòng)地。据此，我们理(lǐ)解，未利用(yòng)地尚处于并未开发利用(yòng)状态，因此，如乡村文(wén)旅项目拟涉及未利用(yòng)地的开发，则大概率仅涉及与土地所有(yǒu)权人的合作，并不涉及与其他(tā)土地使用(yòng)权人。

3. 集體(tǐ)土地开发利用(yòng)的审批主體(tǐ)

根据《土地管理(lǐ)法》规定，國(guó)家实行土地用(yòng)途管制制度，必须严格按照土地利用(yòng)总體(tǐ)规划确定的用(yòng)途使用(yòng)土地，而土地规划的编制及调整均须政府部门予以审批。此外，為(wèi)保障农民(mín)集體(tǐ)的权益，集體(tǐ)土地的开发利用(yòng)在特定情形下亦需履行一定的审批程序，本处暂就集體(tǐ)土地开发利用(yòng)所涉的主要审批事项予以列明（常规项目开发所涉审批不在本处赘述）：

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根据上述规定，可(kě)以看出，集體(tǐ)土地开发利用(yòng)过程中存在部分(fēn)县级以上人民(mín)政府批准的事项，因此，社会资本在进行乡村文(wén)旅项目开发时，除与集體(tǐ)土地所有(yǒu)权人、使用(yòng)权人签署协议外，亦应结合项目合作内容尽可(kě)能(néng)争取与较高级别的地方政府达成协议。

“久在樊笼里，复得返自然"是城市人群参与乡村文(wén)旅的内在心境，而乘着乡村振兴的战略东风，乡村文(wén)旅能(néng)否繁荣发展，成為(wèi)乡村经济腾飞的动力源泉，社会资本的力量不可(kě)忽视。但在土地二权分(fēn)立的背景下，集體(tǐ)经营性用(yòng)地入市、宅基地三权分(fēn)置等改革仍在路上，地方政府亦在因地制宜地探索地方集體(tǐ)土地开发模式。乡村文(wén)旅项目通常涉及对集體(tǐ)所有(yǒu)的农用(yòng)地、建设用(yòng)地以及未利用(yòng)地的开发，除涉及与集體(tǐ)土地所有(yǒu)权人合作外，亦需考虑集體(tǐ)经营性用(yòng)地入市、农村土地承包经营、农村土地经营权流转等过程中可(kě)能(néng)涉及的集體(tǐ)土地使用(yòng)权人，以及该等项目开发所涉具有(yǒu)充分(fēn)行政职权的主體(tǐ)等，以最终选择确定合适的项目合作主體(tǐ)，為(wèi)项目的平稳落地奠定基石。