近年来，“二选一"行為(wèi)受到了社会各界广泛关注。近期京东诉阿里滥用(yòng)市场支配地位实施“二选一"垄断行為(wèi)案一审胜诉，我國(guó)反垄断执法机构也已对数家線(xiàn)上平台企业实施“二选一"行為(wèi)开出巨额反垄断罚单。与此同时，实體(tǐ)经济中的線(xiàn)下“二选一"，如物(wù)业租赁协议排他(tā)条款等，也值得关注。例如某大型咖啡连锁企业曾因与物(wù)业运营方在签订物(wù)业租赁协议时，要求排除其他(tā)同类企业租赁的排他(tā)条款，被另一家新(xīn)锐咖啡连锁企业以涉嫌垄断行為(wèi)提起诉讼，后以和解告终。

虽然我國(guó)尚未对物(wù)业租赁协议排他(tā)条款进行反垄断处罚，但有(yǒu)关垄断争议在实務(wù)中不时发生，且域外反垄断执法机构已有(yǒu)处罚案例，因此拟签署物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的企业应当避免忽视反垄断合规。文(wén)章将分(fēn)為(wèi)上下篇，结合反垄断法有(yǒu)关规定和境内外执法实践，对物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的反垄断法适用(yòng)予以解析。

一、物(wù)业租赁协议排他(tā)条款概述

实践中，常见的物(wù)业租赁协议排他(tā)条款包括：

（1）物(wù)业承租方限制物(wù)业出租方向第三方出租的排他(tā)条款（下称“限制出租方条款"），如明确禁止出租方将空置物(wù)业出租给承租方的实际或潜在的竞争对手，或者约定承租方有(yǒu)权否决出租方将空置物(wù)业出租给任何第三方。

（2）物(wù)业出租方限制物(wù)业承租方从其他(tā)物(wù)业出租方处承租的排他(tā)条款（下称“限制承租方条款"），如约定“半径条款"（radius clause），禁止物(wù)业承租方在一定地域范围内再承租其他(tā)物(wù)业出租方的物(wù)业开设新(xīn)店(diàn)。

一方面，物(wù)业租赁协议排他(tā)条款可(kě)能(néng)具有(yǒu)一定的经济合理(lǐ)性。承租方进驻知名度高、地理(lǐ)位置优越的物(wù)业，能(néng)够更好地获取客流。而物(wù)业出租方亦期待通过引入知名度高、引流能(néng)力强的重要承租方（anchor tenant）以提升物(wù)业的名气和流量来获取商(shāng)业成功。与此同时，各方也希望通过排他(tā)性约定来锁定客流，出租方希望尽量避免其他(tā)出租方吸引该重要承租方同时入驻而削弱自己的引流效果；而承租方也希望通过限制物(wù)业出租方引入该承租方的竞争者而分(fēn)散承租方在该物(wù)业处可(kě)获得的客流。因此，物(wù)业租赁协议排他(tā)条款在一定程度上能(néng)够加强承租方与出租方的绑定，增加对彼此加大投资的意愿。

但另一方面，物(wù)业作為(wèi)生产经营活动的重要投入之一，物(wù)业租赁协议排他(tā)条款不仅可(kě)能(néng)损害被限制一方经营者的经营自主权，还有(yǒu)可(kě)能(néng)在相关市场产生限制同类经营者竞争的效果，进而损害消费者的自由选择权。特别当市场集中度较高、经营者市场份额较大、排他(tā)约定超过必要限度时，这一条款存在违反反垄断法的风险。

具體(tǐ)而言，经营者需要关注物(wù)业租赁协议排他(tā)条款被认定為(wèi)构成纵向垄断协议、滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)的风险，以及两个以上经营者均采取物(wù)业租赁协议排他(tā)条款被认定构成横向垄断协议或滥用(yòng)共同市场支配地位的风险。

二、物(wù)业租赁协议排他(tā)条款涉及的相关市场界定

相关市场界定是对物(wù)业租赁协议排他(tā)条款开展反垄断竞争分(fēn)析的必要步骤，特别是纵向垄断协议和滥用(yòng)市场支配地位的分(fēn)析。由于单纯的物(wù)业租赁协议排他(tā)条款并非《反垄断法》第十八条明确列举的垄断协议类型，故需要反垄断执法机构结合经营者在相关市场中的市场份额等因素证明排除、限制竞争。而在滥用(yòng)市场支配地位的分(fēn)析中，证明经营者具有(yǒu)市场支配地位同样通常需要先界定相关市场。

物(wù)业租赁协议排他(tā)条款所涉的相关市场，包括相关商(shāng)品市场和相关地域市场的组合。根据《國(guó)務(wù)院反垄断委员会关于相关市场界定的指南》第四条，界定相关市场主要从需求者角度进行需求替代分(fēn)析，当供给替代对经营者行為(wèi)产生的竞争约束类似于需求替代时，也应考虑供给替代。

（一）相关商(shāng)品市场

在相关商(shāng)品市场方面，物(wù)业租赁协议排他(tā)条款主要涉及上游的物(wù)业租赁市场和下游的物(wù)业关联市场，所租赁的物(wù)业是经营者在物(wù)业关联市场提供商(shāng)品或服務(wù)所需的一项投入。

对于下游的物(wù)业关联市场而言，物(wù)业关联市场是指物(wù)业租赁协议项下标的物(wù)业投入生产经营活动后提供的商(shāng)品或服務(wù)所处的相关市场，消费者认為(wèi)这些商(shāng)品或服務(wù)之间具有(yǒu)紧密替代关系。例如物(wù)业租赁协议项下标的物(wù)业的租赁目的為(wèi)经营咖啡馆，则相互竞争的咖啡馆以及其他(tā)销售类似饮料的商(shāng)店(diàn)所处的相关市场是下游的物(wù)业关联市场。常见的下游物(wù)业关联市场还包括零售商(shāng)店(diàn)、超市、连锁美妆门店(diàn)、药品零售商(shāng)店(diàn)等相关商(shāng)品市场。

对于上游的物(wù)业租赁市场而言，物(wù)业租赁市场是指物(wù)业持有(yǒu)者向物(wù)业需求者提供物(wù)业租赁服務(wù)所处的相关市场，且物(wù)业需求者认為(wèi)这些物(wù)业之间具有(yǒu)紧密替代关系。物(wù)业持有(yǒu)者所持有(yǒu)的可(kě)以是商(shāng)业物(wù)业、写字楼物(wù)业、公寓物(wù)业等具备不同用(yòng)途和功能(néng)的物(wù)业。故上游物(wù)业租赁市场在个案中，有(yǒu)可(kě)能(néng)被界定為(wèi)零售商(shāng)业地产运营市场、写字楼运营市场[1]、長(cháng)租公寓运营市场[2]等。

（二）相关地域市场

在相关地域市场方面，无论是下游的物(wù)业关联市场，还是上游的物(wù)业租赁市场，主要考虑的都是消费者选择商(shāng)品或服務(wù)的实际區(qū)域，以及消费者转向或考虑转向其他(tā)地域等因素。

以下游的物(wù)业关联市场為(wèi)例，需要考虑消费者通常可(kě)以选择、購(gòu)买上述商(shāng)品或服務(wù)的地域范围，因此物(wù)业关联市场的相关地域市场通常為(wèi)一定通勤距离范围内的地區(qū)性市场或本地市场。

实践中，较多(duō)将物(wù)业关联市场的相关地域市场界定為(wèi)所在城市范围，如基于城市的药品零售相关市场[3]、基于城市的连锁美妆门店(diàn)市场[4]。

物(wù)业关联市场的相关地域市场也可(kě)能(néng)被界定為(wèi)一定通勤范围内的相关地域市场，如将相关地域市场界定為(wèi)商(shāng)圈或購(gòu)物(wù)中心所能(néng)辐射的一定通勤距离内的地域范围。例如，对于中式正餐服務(wù)而言，相关地域市场可(kě)以被界定為(wèi)以广州市广州塔為(wèi)圆心、以5公里為(wèi)辐射范围的商(shāng)圈。[5]又(yòu)如，对于奥特莱斯購(gòu)物(wù)中心而言，相关地域市场可(kě)被界定為(wèi)半径100公里或90分(fēn)钟車(chē)程通勤的范围。[6]

此外，如涉及机场、車(chē)站等相对封闭區(qū)域，还有(yǒu)机会界定為(wèi)更小(xiǎo)范围的相关地域市场。相对封闭區(qū)域，是指机场、車(chē)站、码头、高速公路服務(wù)區(qū)、景區(qū)、大型展览區(qū)、火車(chē)、轮船等由于特殊位置、安全或者管理(lǐ)需要等因素形成相对独立封闭的场所。[7]例如，我國(guó)司法案例中，法院曾基于一般需求者因面临重新(xīn)安检不会选择走出候車(chē)厅外購(gòu)买饮用(yòng)水，将涉案相关市场的地域范围界定為(wèi)火車(chē)站二层候車(chē)厅。[8]

对于物(wù)业租赁市场而言，在个案实践中同样有(yǒu)可(kě)能(néng)被界定為(wèi)基于城市、商(shāng)圈、一定通勤范围乃至相对封闭區(qū)域的地區(qū)性或本地性的相关地域市场。

三、构成纵向垄断协议的风险

实践中，承租方与物(wù)业出租方达成、实施物(wù)业租赁协议排他(tā)条款有(yǒu)可(kě)能(néng)构成对物(wù)业出租方或承租方进行客户限制或者实施独家交易的纵向垄断协议，排他(tā)条款因此存在无效的风险。例如，德國(guó)反垄断局曾在一起案件中认定限制承租方的“半径条款"构成纵向垄断协议而无效，该案奥特莱斯購(gòu)物(wù)中心运营方要求承租方不得在当地半径150公里范围内的另一家奥特莱斯購(gòu)物(wù)中心承租开店(diàn)。[9]

我國(guó)反垄断法體(tǐ)系中，纵向垄断协议规制制度对物(wù)业租赁协议排他(tā)条款采取的是合理(lǐ)分(fēn)析原则。根据《反垄断法》第十八条以及《禁止垄断协议规定》第十六条等规定，如果國(guó)家市场监管总局有(yǒu)证据证明物(wù)业租赁协议排他(tā)条款排除、限制竞争的，应当认定為(wèi)垄断协议并予以禁止。相应地，在民(mín)事诉讼中，原告需要证明物(wù)业租赁协议排他(tā)条款排除、限制竞争。

依据《禁止垄断协议规定》第十六条第二款，认定纵向协议排他(tā)条款排除、限制竞争的，应当考虑下列因素，包括：（1）物(wù)业出租方与物(wù)业承租方之间达成、实施物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的有(yǒu)关事实；（2）上游物(wù)业租赁市场与下游物(wù)业关联市场的竞争状况；（3）物(wù)业承租方和物(wù)业出租方在上下游相关市场中的市场份额及其对市场的控制力；（4）物(wù)业租赁协议排他(tā)条款对物(wù)业承租方提供的商(shāng)品或服務(wù)的价格、数量、质量等方面的影响；（5）物(wù)业租赁协议排他(tā)条款对市场进入、技术进步等方面的影响；（6）物(wù)业租赁协议排他(tā)条款对消费者、其他(tā)经营者的影响等。

虽然目前我國(guó)反垄断执法、司法尚无相关公开案例，但域外执法、司法的分(fēn)析思路可(kě)供参考。特别是欧盟法院近年在一起针对物(wù)业租赁协议排他(tā)条款行政处罚上诉案件（Maxima Latvija案[10]）的审理(lǐ)中，就物(wù)业租赁协议排他(tā)条款何时构成纵向垄断协议、违反反垄断法给出了指导意见，具有(yǒu)较高的参考意义。

该案涉及限制出租方条款。Maxima Latvija（以下简称“M公司"）是拉脱维亚一家经营大型商(shāng)店(diàn)和超市的食品零售商(shāng)，M公司与拉脱维亚的许多(duō)購(gòu)物(wù)中心签订了一系列商(shāng)业物(wù)业租赁协议。拉脱维亚竞争委员会发现，该公司签订的119份商(shāng)业租赁协议中，有(yǒu)12份协议约定该公司作為(wèi)“重要承租人"[11]（anchor tenant）有(yǒu)权否决物(wù)业出租方将購(gòu)物(wù)中心内未租赁给M公司的商(shāng)业物(wù)业（commercial premises）出租给第三方。拉脱维亚竞争委员会认定该物(wù)业租赁排他(tā)条款构成以排除限制竞争為(wèi)目的的纵向垄断协议，违反反垄断法，不需要证明该条款实际上导致了特定经营者进入相关市场变得困难。M公司上诉至拉脱维亚最高法院后，最高法院将涉及的反垄断法核心问题提交给欧盟法院先行审理(lǐ)。 

欧盟法院在《欧盟运行条约》（TFEU）第101（1）条的框架下对该协议条款展开分(fēn)析。欧盟法院首先指出，对该协议应当进行竞争效果分(fēn)析，而不是认定為(wèi)目的违法的垄断协议。在案证据不足以证明上述物(wù)业租赁协议排他(tā)条款本质上损害了相关市场竞争（特别是零售商(shāng)品贸易的本地市场），从而构成以排除限制竞争為(wèi)目的的垄断协议，即便这一条款可(kě)能(néng)产生限制该公司的竞争者入驻一些購(gòu)物(wù)中心的效果。

随后，欧盟法院指出了物(wù)业租赁协议排他(tā)条款会被视為(wèi)具有(yǒu)排除限制竞争效果的垄断协议的情形：如果经过对协议产生的经济和法律背景以及相关市场的特点的全面分(fēn)析，得出这些协议明显导致封锁市场的结论，则该排他(tā)条款可(kě)能(néng)会被视為(wèi)具有(yǒu)排除限制竞争效果的协议的不可(kě)或缺的部分(fēn)。上述情形包括：

第一，协议对竞争的效果应当在其所发生以及可(kě)能(néng)和其他(tā)协议一起产生累积效应（cumulative effect）的经济和法律背景下展开分(fēn)析。分(fēn)析过程中应当考虑确定这些协议所覆盖的購(gòu)物(wù)中心所处的服務(wù)區(qū)域（catchment area）的相关市场市场进入的所有(yǒu)因素，以及新(xīn)竞争者是否有(yǒu)在该服務(wù)區(qū)域参与竞争的现实具體(tǐ)的可(kě)能(néng)性，如通过占据该區(qū)域的其他(tā)購(gòu)物(wù)中心的商(shāng)业物(wù)业或購(gòu)物(wù)中心之外的商(shāng)业物(wù)业。為(wèi)此，需要考虑所涉服務(wù)區(qū)域的商(shāng)业物(wù)业的可(kě)行性和可(kě)接触性，以及是否存在经济性的、行政性的或监管性质的市场进入壁垒。

第二，应当考虑相关市场的竞争状况，包括竞争者的数量和规模、市场集中度、客户对现有(yǒu)品牌的忠诚度、消费者习惯等。如果经过全面的经济和法律分(fēn)析，发现市场上相似的协议使得进入该市场变得困难，那么就有(yǒu)必要分(fēn)析这些协议会在该市场上导致何种程度的封锁（closing-off）。分(fēn)析每一份协议导致累积封锁效应（cumulative closing-off effect）的程度，应当考虑相关市场中协议缔约方的地位以及协议的持续期限。在考虑竞争影响时，需要同时考虑现实的和潜在的竞争影响。

结合欧盟法院的上述指导意见，我们倾向于认為(wèi)，物(wù)业租赁协议排他(tā)条款若存在下列情形，则存在被认定為(wèi)排除、限制竞争的纵向垄断协议的风险，包括：

第一，物(wù)业租赁协议排他(tā)条款明确排除特定的竞争对手，协议条款持续的期限较長(cháng)，[12]物(wù)业承租方与各物(wù)业出租方签订的多(duō)份物(wù)业租赁协议均含有(yǒu)该排他(tā)条款导致可(kě)能(néng)产生累积封锁效应；

第二，上游物(wù)业租赁市场或者下游物(wù)业关联市场的市场主體(tǐ)较少，市场集中度较高，存在法律规定或监管要求等市场进入壁垒；

第三，物(wù)业出租方在上游物(wù)业租赁市场或者物(wù)业承租方在下游物(wù)业关联市场所占的市场份额较高，客户或消费者忠诚度较高，不易转向其他(tā)竞争者，物(wù)业出租方或物(wù)业承租方拥有(yǒu)较强的市场控制能(néng)力；

第四，签订排他(tā)条款后，物(wù)业承租方在下游物(wù)业关联市场提供的商(shāng)品或服務(wù)的价格上涨、产量或质量下降，或者物(wù)业出租方在上游物(wù)业租赁市场提供的租赁服務(wù)涨价或质量下降等；

第五，物(wù)业租赁协议排他(tā)条款导致物(wù)业承租方现有(yǒu)竞争者或潜在竞争者难以进驻相关市场服務(wù)區(qū)域内的其他(tā)物(wù)业，或者导致物(wù)业出租方的现有(yǒu)竞争者或潜在竞争者难以吸引优质租客入驻；

第六，物(wù)业租赁协议排他(tā)条款使得消费者購(gòu)买相关商(shāng)品或服務(wù)的成本上升，其他(tā)经营者难以在相关市场与物(wù)业出租方或物(wù)业租赁方开展有(yǒu)效竞争。

文(wén)章下篇将继续介绍构成滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)、横向垄断协议或滥用(yòng)共同市场支配地位的风险，并对物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的合规提出建议。

[注] 

[1] 参见瑞科(kē)岩兰草(cǎo)私人有(yǒu)限公司收購(gòu)深圳市万畅房地产开发有(yǒu)限公司股权案。

[2] 参见瑞科(kē)Umi私人有(yǒu)限公司与上海某公寓管理(lǐ)有(yǒu)限公司新(xīn)设合营企业案。

[3] 参见某大药房连锁股份有(yǒu)限公司收購(gòu)赤峰人川大药房连锁有(yǒu)限公司股权案。

[4] 参见某投资集团收購(gòu)妍丽國(guó)际发展有(yǒu)限公司股权案。

[5] 参见某建设投资集团有(yǒu)限公司收購(gòu)广州酒家集团股份有(yǒu)限公司股权案。

[6] Bundeskartellamt B1-62/13，https://www.bundeskartellamt.de/SharedDocs/Entscheidung/DE/Entscheidungen/Kartellverbot/2015/B1-62-13.html.

[7] 参见《湖(hú)北省相对封闭區(qū)域内商(shāng)品和服務(wù)价格行為(wèi)规范（试行）》。

[8] 参见（2021）最高法知民(mín)终1020号民(mín)事判决书。

[9] 同前注6。

[10] Case C-345/14 Maxima Latvija.

[11] 在拉脱维亚最高法院提请欧盟法院先行审理(lǐ)的裁定中，“重要承租人"是指，在購(gòu)物(wù)中心通常占据最大或主要面积的提供日常消费品的大型商(shāng)店(diàn)或超市，同前注10。

[12] 例如在德國(guó)一起对物(wù)业租赁协议“半径条款"的处罚案件中，执法机构认為(wèi)该协议具有(yǒu)反竞争性的一个重要原因在于自首次签订之日起超过了5年。同前注6。