近年来，“二选一"行為(wèi)受到了社会各界广泛关注。近期京东诉阿里滥用(yòng)市场支配地位实施“二选一"垄断行為(wèi)案一审胜诉，我國(guó)反垄断执法机构也已对数家線(xiàn)上平台企业实施“二选一"行為(wèi)开出巨额反垄断罚单。与此同时，实體(tǐ)经济中的線(xiàn)下“二选一"，如物(wù)业租赁协议排他(tā)条款等，也值得关注。例如某大型咖啡连锁企业曾因与物(wù)业运营方在签订物(wù)业租赁协议时，要求排除其他(tā)同类企业租赁的排他(tā)条款，被另一家新(xīn)锐咖啡连锁企业以涉嫌垄断行為(wèi)提起诉讼，后以和解告终。

虽然我國(guó)尚未对物(wù)业租赁协议排他(tā)条款进行反垄断处罚，但有(yǒu)关垄断争议在实務(wù)中不时发生，且域外反垄断执法机构已有(yǒu)处罚案例，因此拟签署物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的企业应当避免忽视反垄断合规。文(wén)章分(fēn)為(wèi)上下篇（往期文(wén)章：《警惕線(xiàn)下“二选一"：物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的反垄断解析（上）》），将结合反垄断法有(yǒu)关规定和境内外执法实践，对物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的反垄断法适用(yòng)予以解析。

四、构成滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)的风险

除了可(kě)能(néng)构成纵向垄断协议，在相关市场中具有(yǒu)市场支配地位的经营者在物(wù)业租赁协议中施加排他(tā)性条款也存在被认定為(wèi)滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)的风险。此前，某咖啡连锁企业在公开信中直指某知名咖啡连锁企业具有(yǒu)市场支配地位，其店(diàn)铺租约中的限制出租方的排他(tā)条款涉嫌垄断，并在深圳市中级人民(mín)法院起诉并获受理(lǐ)。[1]而巴西反垄断执法机构也曾以購(gòu)物(wù)中心North Shopping Fortaleza限制承租方在该購(gòu)物(wù)中心5公里范围内再开新(xīn)店(diàn)的“半径条款"涉嫌滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)开展调查，[2]后该購(gòu)物(wù)中心承诺按照执法机构设置的参数调整其半径条款并支付460,000里拉的和解金。[3]

认定经营者在物(wù)业租赁协议施加排他(tā)条款构成滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)，执法机构需要证明经营者在相关市场具有(yǒu)支配地位和经营者实施了滥用(yòng)行為(wèi)。

（一）市场支配地位认定

在经营者市场支配地位认定方面，依据我國(guó)《反垄断法》第二十三条、第二十四条，一个重要的方面是前述相关市场的界定以及评估经营者的市场份额。依据市场份额还可(kě)以推定经营者具有(yǒu)市场支配地位，如一个经营者在相关市场的市场份额达到二分(fēn)之一的，可(kě)推定该经营者在相关市场具有(yǒu)市场支配地位。[4]此外，亦需考察相关市场的竞争状况、经营者控制销售市场或者原材料采購(gòu)市场的能(néng)力、经营者的财力和技术条件、其他(tā)经营者对该经营者在交易上的依赖程度、其他(tā)经营者进入相关市场的难易程度等因素。

具體(tǐ)到物(wù)业租赁领域，在相关市场的竞争状况方面，需要考虑物(wù)业出租方/承租方所处相关市场的竞争者的数量和市场份额、市场集中度、出租方及其竞争者所出租物(wù)业类型的差异程度、承租方及其竞争者所提供商(shāng)品的差异程度、出租/承租模式、潜在竞争者情况、技术与创新(xīn)等因素。

在出租方控制物(wù)业出租市场的能(néng)力方面，需要考虑出租方在相关市场内持有(yǒu)可(kě)供出租物(wù)业的数量、出租方控制物(wù)业租赁渠道的能(néng)力、出租方影响或决定物(wù)业租赁价格、数量、合同期限或其他(tā)交易条件的能(néng)力，以及出租方优先获得物(wù)业资源和需要投入的其他(tā)资源的能(néng)力等因素。与之相似，在承租方控制物(wù)业承租市场方面，需要考虑承租方在相关市场内承租需求量大小(xiǎo)、承租方控制物(wù)业租赁渠道的能(néng)力、承租方影响或决定物(wù)业租赁价格、数量、合同期限或其他(tā)交易条件的能(néng)力，以及承租方优先获得所需资源的能(néng)力。

在出租方/承租方的财力、技术条件方面，需要考虑出租方/承租方资产规模、盈利能(néng)力、融资能(néng)力、研发创新(xīn)能(néng)力、拥有(yǒu)的知识产权等，以及这些财力、技术条件能(néng)够以何种方式和程度促进出租方物(wù)业租赁业務(wù)或承租方所开展业務(wù)的扩张或者巩固、维持市场地位等因素。

在其他(tā)经营者对出租方/承租方在交易上的依赖程度方面，需要考虑其他(tā)经营者与出租方/承租方之间的交易关系、交易量、交易持续时间、在合理(lǐ)时间内转向其他(tā)交易相对人的难易程度等因素。通常来说，若出租方所提供租赁的物(wù)业构成该區(qū)域内承租方开展业務(wù)的必需设施，如重要基础设施，则其他(tā)经营者对出租方的交易依赖性较强。例如在英國(guó)Associated British Ports案[5]中，出租方拥有(yǒu)一个港口及其深水设施，该深水设施服務(wù)于港口周边炼油厂，出租方承认其对于提供该港口深水设施具有(yǒu)市场支配地位。

最后，在确定其他(tā)经营者进入相关市场的难易程度方面，需要考虑出租方/承租方所在相关市场的市场准入、潜在进入者获取必要资源的难度、租赁渠道的控制情况、资金投入规模、品牌依赖、用(yòng)户转换成本、消费习惯等因素。

对于出租方而言，政府规划和经营许可(kě)等监管因素是常见的市场进入壁垒，会影响其他(tā)经营者进入相关市场的难易程度。例如，对于大型商(shāng)业物(wù)业而言，商(shāng)业物(wù)业出租须全面取得合法使用(yòng)的各项政府批文(wén)，方可(kě)将物(wù)业投入使用(yòng)，包括建设工程规划许可(kě)证、國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)证、建设用(yòng)地规划许可(kě)证、建设工程开业许可(kě)证，以及工程竣工验收备案等审批文(wén)件，否则与承租人订立的租赁合同可(kě)能(néng)无效。[6]故政府在规划和经营许可(kě)等方面的监管强度会影响物(wù)业租赁相关市场潜在进入者的数量。同理(lǐ)，政府对于经营资质等方面的监管也会影响承租方所处相关市场的市场进入难易程度。

（二）滥用(yòng)行為(wèi)认定

在实施滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)方面，根据我國(guó)《反垄断法》第二十二条以及《禁止滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)规定》第十七、十八条等规定，具备市场支配地位的企业在物(wù)业租赁协议中施加排他(tā)条款，涉嫌构成包括限定交易、附加不合理(lǐ)交易条件在内的滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)，除非具有(yǒu)正当理(lǐ)由。

限定交易、附加不合理(lǐ)交易条件等滥用(yòng)行為(wèi)适用(yòng)的正当理(lǐ)由通常包括：符合正当的行业惯例和交易习惯，為(wèi)满足产品安全要求、為(wèi)保护知识产权、商(shāng)业秘密或者数据安全、為(wèi)保护针对交易进行的特定投资、為(wèi)维护平台合理(lǐ)的经营模式、為(wèi)实现特定技术、為(wèi)保护交易相对人和消费者利益所必需等。

具體(tǐ)到物(wù)业租赁领域，為(wèi)保护针对交易进行的特定投资是一个常见的正当性抗辩理(lǐ)由，如主张排他(tā)条款有(yǒu)助于后期收入覆盖前期成本，促进出租方或承租方為(wèi)交易项下的物(wù)业租赁进行投资，包括出租方為(wèi)引进承租方投入金钱人力对出租物(wù)业进行适应性改造，或是承租方為(wèi)入驻对承租物(wù)业进行装修装潢和宣传推广。但该正当性抗辩的效果往往取决于是否“必需"，例如经过测算，发现購(gòu)物(wù)中心内预计的客流足够多(duō)家同类承租方经营，则限制出租方的排他(tā)条款对于保护交易特定投资的必要性存疑。[7]

尽管我國(guó)尚无在物(wù)业租赁领域认定“二选一"行為(wèi)构成滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)的执法案例，但我國(guó)反垄断执法机构在互联网平台领域认定“二选一"行為(wèi)构成滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)的案例或可(kě)供参考。

在某集团控股有(yǒu)限公司在中國(guó)境内网络零售平台服務(wù)市场垄断案中，我國(guó)反垄断执法机构认定，当事人通过协议约定或口头提出要求禁止平台内经营者在其他(tā)竞争性平台开店(diàn)，并采取多(duō)种奖惩措施保障“二选一"要求实施，违反《反垄断法（2008）》第十七条第一款第（四）项关于“没有(yǒu)正当理(lǐ)由，限定交易相对人只能(néng)与其进行交易"的规定，构成滥用(yòng)市场支配地位行為(wèi)。

值得关注的是，执法机构在该案中批驳当事人為(wèi)“二选一"行為(wèi)提出的正当理(lǐ)由时的观点一定程度上可(kě)供参考，包括：（1）认為(wèi)平台内经营者往往倾向于在多(duō)个平台同时开设店(diàn)铺、销售商(shāng)品，并非出于自愿签订相关排他(tā)协议；（2）指出当事人向部分(fēn)平台内经营者未支付排他(tā)性交易的对价；（3）排他(tā)性交易并非保护特定投入所必须，实施“二选一"行為(wèi)并不是针对当事人采取的激励性措施得到回报的必须选择。[8]

而在某公司在中國(guó)境内网络餐饮外卖平台服務(wù)市场垄断案中，执法机构从独家合作并非自愿、当事人未能(néng)提供证据证明相关行為(wèi)促进竞争、提升经济效率而否定了当事人提出的正当理(lǐ)由。[9]

有(yǒu)鉴于此，我们倾向于认為(wèi)，对于拟在物(wù)业租赁领域施加排他(tā)条款的市场份额较高的企业而言，除為(wèi)保护针对交易进行的特定投资，或还可(kě)从以下角度考虑潜在适用(yòng)的正当理(lǐ)由，包括：排他(tā)条款系经营者自愿接受，经营者可(kě)自愿终止排他(tā)条款；经营者為(wèi)履行排他(tā)条款获得了相应对价；排他(tā)租赁具有(yǒu)促进竞争、提升经济效率的效果等方面。无论采取何种正当理(lǐ)由抗辩，在必需性上均需加强论证。

五、构成横向垄断协议或滥用(yòng)共同市场支配地位的风险

我们留意到，实践中有(yǒu)些经营者在物(wù)业租赁协议排他(tā)条款中对个别竞争者设定了排他(tā)例外。如果两个以上经营者在各自物(wù)业租赁协议排他(tā)条款中对彼此设定排他(tā)例外，需关注构成横向垄断协议或滥用(yòng)共同市场支配地位的风险。

一方面，同业经营者之间如果共谋在与各自物(wù)业租赁协议相对方的物(wù)业租赁协议排他(tā)性条款中对彼此设定例外，或就此进行过意思联络或信息交流，则涉嫌构成联合抵制交易的横向垄断协议。依据《禁止垄断协议规定》第十二条第一款第（三）项，禁止具有(yǒu)竞争关系的经营者达成联合限定特定经营者不得与其具有(yǒu)竞争关系的经营者进行交易的垄断协议。值得注意的是，联合抵制交易系我國(guó)《反垄断法》第十七条明确列举的本身违法的横向垄断协议，反垄断执法机构在认定竞争者之间的共谋构成横向垄断协议时，无需举证该垄断协议具有(yǒu)排除、限制竞争的效果。

另一方面，在物(wù)业租赁协议中对彼此均采取排他(tā)例外的同业经营者，实施排他(tā)条款还存在被认定构成滥用(yòng)共同市场支配地位的反垄断风险。对于这些同业经营者，如符合《反垄断法》第二十四条规定的推定具有(yǒu)市场支配地位的市场份额情形，且所处相关市场具有(yǒu)市场集中度高、市场透明度高、产品同质化程度高等特征，则除非能(néng)证明自己不具有(yǒu)市场支配地位，否则上述经营者会被推定具有(yǒu)共同市场支配地位。特别对于只有(yǒu)少数几家经营者的寡头垄断行业，依据寡头依赖理(lǐ)论的经济學(xué)基础，可(kě)基于一致行為(wèi)和市场结构而推定几家经营者具有(yǒu)共同市场支配地位。此外，即便是独立法人实體(tǐ)的同业经营者，如隶属于同一企业集团，或者彼此之间存在紧密的经济联系，也有(yǒu)可(kě)能(néng)被认定具有(yǒu)共同市场支配地位。

我國(guó)执法实践中，执法机构在查明涉案企业具有(yǒu)较高市场份额时，基于同业经营者之间存在如员工任职、业務(wù)控制、财務(wù)关联等密切经济联系，则推定这些经营者具有(yǒu)共同市场支配地位。例如，在扑尔敏原料药垄断案[10]中，执法机构认為(wèi)中國(guó)扑尔敏原料药市场高度集中，一方当事人对另一方当事人存在潜在收購(gòu)意图和《战略合作协议》，具有(yǒu)一定控制力，推定双方当事人具有(yǒu)共同市场支配地位。又(yòu)如，在山(shān)东省葡萄糖酸钙原料药垄断案[11]中，执法机构基于部分(fēn)员工同时任职、一方业務(wù)受另一方控制决定、对另一方利润返还与发放提成等方面，认定缺乏股权关系的三家当事人在中國(guó)注射用(yòng)葡萄糖酸钙原料药销售市场上具有(yǒu)共同支配地位。

因此，对于行业市场集中度高或者彼此具有(yǒu)较多(duō)经济联系的经营者，需关注在物(wù)业租赁协议中均采取对彼此实施排他(tā)例外的一致行為(wèi)的反垄断风险。

六、物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的合规建议

结合我们处理(lǐ)反垄断法律事務(wù)与服務(wù)客户的多(duō)年经验，对于物(wù)业租赁协议排他(tā)条款的反垄断合规，我们倾向于提出如下建议谨供参考：

1. 持续关注企业的市场份额及所处行业的市场竞争状况。企业可(kě)考虑合理(lǐ)界定相关市场，定期估算企业的市场份额，评估企业的市场力量和市场支配地位，以免被认定构成滥用(yòng)市场支配地位，或与具有(yǒu)一致行為(wèi)的同业经营者被认定构成滥用(yòng)共同市场支配地位。

2. 若存在经济性、行政性或监管性质的市场进入壁垒，大量物(wù)业租赁协议包含排他(tā)条款使得进入市场变得困难时，慎重使用(yòng)类似的物(wù)业租赁协议排他(tā)条款，以避免因反竞争的累积封锁效应而被认定构成纵向垄断协议。

3. 企业应避免与同行企业就联合要求物(wù)业租赁协议交易相对方不得与第三方交易达成书面或口头协议或进行意思联络、信息交流，以避免被认定达成联合抵制交易的横向垄断协议。

4. 若企业基于保护特定投资等商(shāng)业考虑决定，在物(wù)业租赁协议中使用(yòng)排他(tā)条款，建议条款的约定不超过必要的限度，如避免约定较長(cháng)期限的排他(tā)条款或过大的排他(tā)范围。

[注] 

[1] 该案最终原告撤诉。

[2] https://sei.cade.gov.br/sei/modulos/pesquisa/md_pesq_documento_consulta_externa.php?j4i2q-cDlHOXFW-U1U1ZGsi1sKt-bSyYoPuKfr1F_h-qYqpGnD9Teaeu_JuxuyCJ9T7Fi4PquPnwGDe7HU2emfc4PQoLjZXb8kyel-CxjYiHJ_zGDppqX0HdtkTX9PZA.

[3] The Dominance And Monopolies Review, Fifth Edition. Chapter 4 Brazil. https://www.levysalomao.com.br/files/publicacao/anexo/20170823183738_dominance-and-monopolies-review---2017.pdf.

[4] 《反垄断法》第二十四条   有(yǒu)下列情形之一的，可(kě)以推定经营者具有(yǒu)市场支配地位：

（一）一个经营者在相关市场的市场份额达到二分(fēn)之一的；

（二）两个经营者在相关市场的市场份额合计达到三分(fēn)之二的；

（三）三个经营者在相关市场的市场份额合计达到四分(fēn)之三的。

有(yǒu)前款第二项、第三项规定的情形，其中有(yǒu)的经营者市场份额不足十分(fēn)之一的，不应当推定该经营者具有(yǒu)市场支配地位。

被推定具有(yǒu)市场支配地位的经营者，有(yǒu)证据证明不具有(yǒu)市场支配地位的，不应当认定其具有(yǒu)市场支配地位。

[5] Humber Oil Terminals Trustee Ltd v Associated British Ports, England and Wales High Court (Chancery Feb 24, 2011).

[6] 《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)城镇房屋租赁合同纠纷案件具體(tǐ)应用(yòng)法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可(kě)证或者未按照建设工程规划许可(kě)证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可(kě)证或者经主管部门批准建设的，人民(mín)法院应当认定有(yǒu)效。"

[7] See UK Office of Fair Trade, Land Agreements - The application of competition law following the revocation of the Land Agreements Exclusion Order, March 2011.

[8] 参见國(guó)市监处〔2021〕28号行政处罚决定书。

[9] 参见國(guó)市监处罚〔2021〕xx号行政处罚决定书。

[10] 参见國(guó)市监处〔2018〕21-22号行政处罚决定书。

[11] 参见國(guó)市监处〔2020〕8号行政处罚决定书。